家賃債務保証業者のフォーシーズ株式会社が、消費者である賃借人や個人の連帯保証人との間で締結する保証委託等の消費者契約の条項に、消費者契約法により無効とされるべきものが使用されているとして、適格消費者団体である特定非営利活動法人消費者支援機構関西（KC's)が、消費者契約法１２条３項に基づき、その使用の差止等を求めた事件で、最高裁第一小法廷（堺徹裁判長）は、１２月１２日、フォーシーズに、契約の差止めや契約書ひな形の廃棄を命じる判決を言い渡しました。

　問題となった契約条項は、①賃料３か月分以上の滞納があったときは、フォーシーズが、無催告にて、原賃貸借契約を解除できるとする１３条１項前段、②賃料等の支払を２か月以上怠るなど所定の４要件を満たすときは、フォーシーズが、建物の明渡しがあったものとみなすことができるとする１８条２項２号の２つです。
　①１３条１項前段の趣旨について、原審大阪高裁判決が、賃料等の支払の遅滞を理由に原契約を解除するにあたり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合に、無催告で解除権を行使することを定めた条項であると解したの対し、最高裁は、文言上はそのような限定を加えておらず、消費者契約法１２条３項に基づく差止請求において、原判決のような限定解釈をした場合には、解釈について疑義の生ずる不明確な条項が有効なものとして引き続き使用され、かえって消費者の利益を損なうおそれがあり相当でないと判断しました。
　その上で、原契約の当事者でもないフォーシーズがその一存で何らの限定なく原契約につき無催告で解除権を行使することができるとするものであるから、賃借人が重大な不利益を被るおそれがあるとして、消費者契約法１０条に該当すると判断しました。
　また、②１８条２項２号の趣旨について、原判決が、所定の４要件を満たすことにより、賃借人が建物の使用を終了してその占有権が消滅しているものと認められる場合に、フォーシーズが、建物の明渡しがあったものとみなし、原契約を終了させる権限を付与した趣旨であると解したのに対し、最高裁は、原契約が終了している場合に限定して適用される条項であることを示す文言はないなどとして、原契約が終了していない場合でも、フォーシーズに建物の明渡しがあったものとみなすことができる旨を定めた条項であると判断しました。
　その上で、１８条２項２号に基づいて建物の明渡しがあったものとみなされたときには、賃借人は、原契約の当事者でもないフォーシーズの一存で、本件建物に対する使用収益権が一方的に制限されることになる上、建物の明渡義務を負っていないにもかかわらず、法定の手続によることなく明渡しが実現されたのと同様の状態に置かれ、著しく不当であるなどとして、消費者契約法１０条に該当すると判断しました。

　最高裁の判断は、消費者団体訴訟の制度趣旨に則したものであって、きわめて妥当であり、フォーシーズのみならず、他の家賃債務保証業者においても、保証委託契約の不当な条項の改善を迫る内容になっており、家賃債務保証業のあり方を見直すことにつながるものといえます。